北京双井商圈商业调查

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月23日

  新地标的宿世此生

  坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地域,是因CBD商圈的扩张而兴起的外延商圈——向北一公里既是CBD焦点地标国贸,南面邻接上世纪八十年代初建成的北京老牌纯栖身型社区——劲松,其得天独厚的地舆劣势而遭到贸易地产的青睐,日益成为一个屡次见诸于媒体和告白的地标商圈。

  在2002年以前,双井地域是调集了北京齿轮总厂 、北京重型汽车制造厂 、北京建筑机械厂 、北京重型机械厂等工场的重工业工场区。2002年,富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块扶植北京富力城,这在其时是开国后公开投标的最大地块。随后双井地域的价值逐步为房地产界所注重,从广渠门、双井不断延长到东四环大郊亭桥一线,连续开辟了富力城、富力第宅区、九龙花圃、苹果社区、成功第宅、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘,特别是贯穿东三环沿线年开通,连系本就抱负的地面公交系统,构成了换乘便当七通八达的交通收集,鞭策双井地域商务糊口、休闲文娱随之升级,对区域外的消费构成了庞大吸引。

  十韶华丽蜕变之后的双井地域,云集着富力核心、富力双子座、东环国际大厦、成功核心、优士阁等甲级写字楼,特别是隔三环矗立的富力广场、成功核心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立,购物核心、文娱场合如UME和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力第宅区、苹果社区、成功第宅、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着复杂的消费人群和消费实力,商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和浩繁艺术品机构。

  因为消费人群复杂,消费需求强烈、消吃力程度高,现在的双井商圈,无论是社区贸易仍是贸易分析体,各业态的成长都相当稳健,特别是零售和餐饮曾经成为商圈内的支流,并逐渐构成贸易亮点。以高档百货、精品超市、大卖场、家电连锁为代表的零售业态,尚留有空白仍是具有着反复扶植的现象?目前商圈内的零售业态对区域外消费能否能维持持续的吸引?

  商圈5大零售业态现状

  双井商圈位于CBD商圈的南部,是跟着CBD商圈的成长而兴起的外延商圈。保守意义上的双井商圈界定为:百子湾路以南,华威南路和松榆南路以北,东南二环以东,东南四环以西所包罗的区域。该区域包罗双井、劲松、潘家园和南磨房的一部门,约12平方公里。

  贯穿东三环沿线号线地铁开通之后,双井地域构成以地铁站为圆心辐射地面的贸易和交通收集。记者就以双井站为原点,以步行15分钟的距离,向东南西北各延长1公里来界定本次查询拜访范畴为:

  北至百子湾路铁路闸道处;

  南至八棵杨中街(与10号线地铁起点站劲松站的中线);

  西至广渠门外大街富力第宅区(将来7号线地铁站);

  东至九龙山(西大望与广渠路交壤路口)。

  在此区域内的地产项目和零售业态(家电连锁、百货、超市卖场、便当店等)包罗:

  从查询拜访能够看出,作为室第与商务混搭的双井地域,配套设备曾经完整,从最早的餐饮、家电、超市等对准居家需求而构成的社区贸易形态,到现在鳞次栉比的写字楼和办事于更多更普遍人群的大型购物广场、酒店、文化文娱设备。

  (一)高档百货“双城记”

  跟着别离坐落于三环路两侧富力广场购物核心和成功购物核心的全面运营,商圈内高档百货业态的情况和质量获得了显著提拔。以富力广场为例,ZARA、C&A等服装类快时髦、家电、家具等专卖店和全城热恋、施华洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港丽餐厅等时髦出名品牌的进驻,拉动广场近年发卖业绩敏捷增加。“情况很好,很敞亮,牌子多,逛街、吃饭、看片子,仍是蛮便利的。”家住附近的李密斯对记者说。

  (二)超市卖场差同化

  本次查询拜访数据显示,目前双井商圈具有超市大卖场2家,别离是停业面积12000平方米以上、地舆位置较着,具有大型泊车场的家乐福双井店和与地铁站地下贯通的世纪联华双井店;此外还有富力blt、成功BHG如许的精品超市,和屈臣氏、万宁等特色超市作为与大卖场差同化的弥补。

  记者在工作日晚7时摆布走访家乐福双井店,此时店内客流仍然较稠密,生鲜、奶成品的促销也很有吸引力。家乐福收银员小李暗示:在这家店经常能碰着外国人。“他们买的都是糊口用品,都是住在附近的人,可能就在双井附近上班吧。”

  来自上海的世纪联华超市道临着两站地之外的外资零售巨头家乐福超市的合作。现实上,世纪联华在超市行业中并无较着合作劣势。记者随机采访附近写字楼上班的王蜜斯,“去的次数不多,收银台开的太少,列队时间长。日常平凡都在离写字楼更近的7-11买工具,去富力广场逛街、吃饭。”。

  (三)家电连锁抢席位

  比力惹人留意的是,在双井地铁站到广渠路九龙山大约1平方公里的范畴,国内出名的家电连锁企业内稠密开设门店多达5家,包罗:大中电器双井店、大中电器广渠路店、西大望路店、国美电器[微博]双井店,同时在富力广场购物核心的5层有苏宁精品店SUNING ELITE正在停业。门店之间价钱战激烈,每逢节假日各类品牌促销勾当轮流登场。

  SUNING ELITE的门店司理暗示,“这个店的成长和我们的预期仍是比力分歧的,开业昔时就曾经可以或许盈利了,客户忠实度很高,平均每位客人采办商品的数量是苏宁其他店面的一倍。”

  (四)便当店百花齐放

  与保守的栖身型社区比拟,双井商圈内的贸易气味浓重,与写字楼和白领糊口互相关注的贸易配套设备比力齐备。区域内共有4家24小时7-11便当店、35家摆布的社区便当店,工作节拍快,需要经常加班的白领能够通过便当店满足日常糊口品的随机消费,并且在写字楼周边或者底商都无机票代办署理点。

  (五)家居连锁是盲点

  商圈内与高档社区关系慎密的家居零售业态相对匮乏,只要百安居一家单一品牌的家居卖场,构成了必然的市场空白。不外这与双井地域交通迟早高峰的拥堵,泊车位严重有很大关系,并且从双井向东延长至东四环大郊亭,便有红星美凯龙如许的大型家居购物广场,可能是导致其他家居卖场隆重进入双井焦点地域的缘由。

  商住混搭的原动力

  “社区”是一个舶来的概念,西方学者最后将其定义为一种由同质生齿构成的具有价值观念分歧、关系亲近的富有情面味的社会群体,其可能是处于统一地舆区域,也可能不是。引入我国当前,其往往是作为一个地舆概念和社会办理东西而具有。社区的生齿特征和经济布局决定了其社区内占支流的价值取向,而这一取向也就决定了什么样的贸易可以或许在这一社区内保存。

  跟着经济和社会的变化,北京城市社区结构也不竭调整,双井就是在这一盘整过程中构成的特征明显的新兴社区。富力城、苹果社区、成功第宅、外企公寓等社区均为单价处于35000—40000元/平方米价钱区间的高端室第,入住该区域室第的业主多为中高收入阶级,有着“高收入、高消费、高档次”的共性,对该区域的贸易成长供给了不变的高阶级消费支持。

  富力viva贸易运营核心推广部的担任人在接管记者采访时暗示:目前富力核心写字楼入驻率接近100%,有50多家公司进驻,富力广场出租率也接近100%,有接近200家商户。富力广场的消费人群笼盖了周边写字楼上班人群、社区居民,同时因其交通便利,地铁交通的客流也不容轻忽。

  逐年增加的白领、金领商务人群和外籍人士,类似的学历、工作和糊口布景,决定了其类似的糊口体例和需求,愈加凸显出了这一社区的性格和价值取向。消费行为特征可归纳综合为以下4点:

  1.高档社区云集,消费客流不变,

  2.消费相对高端,商家运营不变,

  3.消费人流浩繁,消吃力程度高,

  4.业态复合多元,区域活力四射。

  好前景需对准差同化

  从CBD目前的环境看,无论是从写字楼本身仍是区域的相关配套,以及交通都构成了必然的饱和,密度相当之大。作为一个老牌商圈,CBD区域不竭向外扩,跟着地方电视台、北京电视台的东迁,CBD东线已扩展到大望路区域以至更东边,北部已根基与燕莎区域相交界。跟着北京CBD贸易地产新供应的断顿,地处CBD南面的双井地域满足了多量CBD外溢的贸易需求,已成为目前成长潜力最大的区域之一。

  理论上讲,对于双井如许生齿密度高的大型商务栖身复合区域,多元化的零售业态才可以或许更好的顺应和把握这一区域内的新一轮商机。从西方发财国度的经验来看,专业店数量多、分类细,是零售市场的主体业态之一,也是人们追求高质量糊口的主要购物场合之一。

  富力viva的讲话人在接管记者采访时暗示:一个商圈无论大小,老是要有必然的丰硕度才能吸引消费者,这个丰硕度既包含了品类的多样化,同时也包含了统一品类或统一业态下的多品牌,如许才能让消费者有选择权。分歧的消费者有分歧的偏好,喜好分歧的购物情况,这就需要贸易地产项目不竭领会方针消费群天然属性及其采办偏好、消费能力的根本上,调整本身定位,逐渐顺应市场,满足消费者需求。以精品超市为例,便利性很主要,富力广场的blt开业当前业绩在逐月提拔,而一街之隔的成功BHG的生意也没有下降。这也从侧面印证了区域内仍有待挖掘指导的消费潜力。目前富力广场还有个体店肆在调整中,将来次要会成长一些有设想特色的、个性化的时髦品类。

  跟着两广路的多次拓宽,双井东南侧占地面积为52893平方米,总建筑面积近331276平方米的冠城名敦道的全面入住,估计将来会给双井地域带来更多利好,特别值得一提的是正在扶植中的地铁7号线将为双井区域进一步推进人流、财富的储蓄积累,获得更大的动力。

  商圈内生齿和消费程度的提高,个性化、特色化、专业化、便利化需求快速上升,贸易物业已构成储蓄积累态势。在此利好布景下,零售业应对准业态多元和差同化下功夫,通过商品和办事定位的差同化,多业态运营,劣势互补,既吸惹人气,又能降低全体运营成本,提高利润率和抗风险能力,来把握商圈内庞大的成长机缘。

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